二季度，北京中央别墅区销量和售价双双提升。在高档公寓市场明遭“冷遇”的同时，别墅市场却暗自“火热”。

　　最新统计数据显示，1～6月，中央别墅区板块共销售别墅207套，完成销售面积9.19万平方米，实现销售收入15.112亿元，每平方米销售均价为16451元。其中，优山美地、卓锦万代、观唐、龙湖·滟澜山等区域代表项目都有着不俗的销售业绩。而作为区域内惟一现房销售的卓锦万代项目，六、七两月共销售74套，创下中央别墅区历史之最。

　　据分析，目前中央别墅区内别墅户型面积以300平方米～600平方米为主导户型，每平方米均价16000元～25000元，最高价格达30000元～40000元。由于供应有限，需求旺盛，这一区域的别墅市场呈现稳定上涨态势。

“新别墅生活”吸引置业升级者

　　中大恒基不动产营销市场研究中心分析，别墅叫停使得人们对别墅市场预期看好。更重要的是，在高档公寓市场销售遭遇冷落的时候，别墅市场以其与高档公寓相差不远的总价，但更彰显身份、更宜居的优势集中进入市场，会吸引一批对高档公寓信心不足但对高端住宅需求强烈的客户。

　　由于位置优越、交通便利，与高档公寓总价相近又有着更高的性价比，因此在卓锦万代目前成交的客户中，有很大一部分来自朝阳公园板块和望京地区。据了解，卓锦万代位于来广营东路，距机场高速路北皋出入口1公里，距五环3公里，驾车到CBD、三元桥燕莎商圈、首都机场均为15分钟车程，而到京顺路仅500米。

　　据凯德置地北京总经理毛大庆介绍，别墅往往位置偏远，但卓锦万代便利的交通改变了人们对别墅生活的看法，“我们处在‘中央别墅区第一站’的位置，从卓锦万代开车走五环，15分钟就可以到达国贸，但对城里的高档公寓来说，拥堵是避免不了的事情。因此，别墅的庭院生活也是高档公寓住户置业升级的首选。”

　　目前卓锦万代项目每平方米地上销售均价23000元～24000元，与朝阳公园板块高档公寓均价持平。由于是纯现房销售，卓锦万代的园林景观、会所以及艾毅国际双语幼儿园均已建成，“开发商的实力以及看得到的房子和物业管理，成为客户选择卓锦万代的一个重要原因。”毛大庆说。“租金教育”招徕投资客

　　毛大庆认为，作为外国人北京居住首选地区的中央别墅区，有良好的居住环境，高档涉外学校、医院等配套齐全，而且在10余年的发展过程中，这里已经形成相对稳定的消费群体以及成熟的别墅租赁市场。

　　统计显示，中央别墅区的购房客群中，自住购房需求占78%，投资客户占22%。中央别墅区独有的地理位置和生活氛围，造就了租赁客户和投资客户的“双高”现象，目前该区域的投资回报在10%～12%之间。

　　相对城区住宅来说，因为不熟悉中央别墅区的情况，投资者并没有将更多的目光涉及到这里。“中央别墅区国际化特点非常明显，国内的投资者并不熟悉这里的情况，但随着区域内别墅项目的租赁回报逐渐走高，在活生生的‘租金教育’面前，将会有越来越多的投资者进驻中央别墅区。”中原地产华北区董事长李文杰表示。

　　毛大庆透露，目前卓锦万代联排别墅的租金达到每月4000美元～5000美元，中等面积独栋别墅每月的租金则可以达到5万元人民币。“外企高管是中央别墅区的主要租赁客户，他们的租赁费用往往由公司承担，并不会过多计较租金的高低。因而，投资者的租金回报相当可观。”