出台13年的土地增值税政策，如今有了更加明确的执行办法。

　　记者昨天从南京市地税局了解到，从近期开始，无论是房地产开发企业、单位还是个人，在进行土地增值税清算、转让旧房、出售住宅时，都将按此规定缴纳土地增值税，但是居民个人普通住宅在转让时暂免征收土地增值税。

　　个人住宅

　　“普通住宅”暂不征收

　　免收或减半收

　　规定指出，居民个人普通住宅在转让时暂免征收土地增值税。

　　而非普通住宅居住满五年或五年以上，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；未满三年，全额征收。

　　普通住宅

　　普通住宅必须同时满足：

　　（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上；

　　（2）单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下；

　　（3）实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.44倍以下（含1.44倍）。

　　征多少

　　具体征收数额，可按以下三种方法之一计算缴纳土地增值税：

　　（1）提供购房发票及完税凭证的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额，计算缴纳土地增值税；

　　（2）可由政府批准设立，国有资产管理部门授予评估资格的各类资产评估机构按照重置成本法对房屋及建筑物进行评估，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税；

　　（3）既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的1%计征土地增值税。

　　到哪缴

　　税务部门介绍说，土地增值税原先是由纳税人自行到税务机关主动申报，今后，税务部门将与房产部门联动，在住房转让过程中扣缴。

　　【案例】

　　到底该缴多少

　　三年前，小张花100万元购买了一套180平方米的住房，如今他准备以150万元的价格转让。按照个人转让住宅的政策规定，他应缴纳的土地增值税如下：1、房屋销售收入：150万；2、扣除额：购房支付价款100万、税金10万，按照购房发票金额加扣金额100×（3×5%）=15万，扣除总金额为100万 10万15=125万；3、增值额：150125=25万；4、增值率：25/125=20%（对应适用30%的税率）；5、应纳税款：25×30%=7.5万；6、根据规定满三年减半征收土地增值税：7.5/2=3.75万。

　　“如果我找不到购房发票，按转让收入1%计征土地增值税的话，150万×1%=1.5万，不是比第一种方法算下来还便宜吗？”小张再次表示不解。税务人士说，如果按照第三种计算方式，1.5万只是应缴的一部分税金，此外还要加上150万×5.55%=8.325万的营业税等其他应扣税种。因此按第三种方式计算税金并不划算。

　　【影响】

　　有可能变相抬高中小户型房价

　　高档房遇冷，变相抬高中小户型房价

　　“到时还是购房者埋单。”获悉南京征收土地增值税的消息，近期准备购置二手房的市民小陈几近愤怒，“有哪一次调控，老百姓是得到实惠的”。南京青衣墨子不动产公司总经理王小军赞同市民小陈的观点，他认为：所有转让环节征收的税收，在目前的市场环境下都会转嫁给买方。

　　“一套100万的房子，征收土地增值税后大约要缴纳1万左右的税费，而卖方肯定不会去帮你承担这部分钱。他们要的都是到手价，即净价。”王小军说，现今的二手房市场仍是卖方市场，“你不要，总有人会要”，到头来二手房的价格又被无形中抬高了一截。

　　南京另外一位不愿透露姓名的中介公司负责人预测，征收土地增值税的消息一旦传出，保证第二天就会有卖家上门来要求调高挂牌价，因为“这在以往每次征税时都会发生”。

　　南京中原地产交易服务中心经理王巍巍从另一个角度分析：再次征收土地增值税后，加上此前5.6％的营业税，1％的个税，4％的契税，高档房在五年内交易的税收将达到11.1％。高额的税收将挤压部分需求到中小户型上，从而造成中小户型供应吃紧，变相抬高中小户型房价。

　　签阴阳合同逃税者可能会增多

　　由于税额高企，中介人士普遍认为，土地增值税的征收将肯定进一步加剧目前市场上已经存在的阴阳合同逃税现象。

　　“每个人都会衡量，到底是报低价格少缴税承担的风险大，还是据实缴税付出的代价大。”一位一线经纪人介绍，早在2005年6月开征营业税时，签阴阳合同逃税的“对策”就存在。通常的做法是：房屋买卖时签两份合同，一份填写压低后的虚拟成交价，给税务机关看；一份写明应补偿的差价，留作上下家私下运作的凭据。“补偿”的名目包括“装修补偿费”、“户口迁移费”、“搬迁费”等等；买房人在交付首付款时，将需要补偿的差价一并付清。“80％的人都愿意这样做。”这位资深经纪人说。

　　可能很多人会问，现在地税部门不都是评估征收了吗，还能逃啊？而中介人士的解释是：由于大部分的交易都是报低了价格的，只要价格不要相差太大，地税、契税方面的评估系统是“核”不出来的。

　　市场近期可能出现集中过户潮

　　21世纪不动产南京房集加盟店负责人景纳新介绍，他们在业务中也遇到过买卖双方要求做低价格，但他们并不主张。他表示，在获悉征收土地增值税后，他们将组织业务员尽快通知已经洽淡得差不多了的买卖双方，让其赶紧到房管部门办理过户手续。

　　南京中原的王巍巍预测，虽然压低价格逃税的会有所增多，但那毕竟会给买卖双方尤其是卖方带来风险，所以更多的卖方会要求双方尽快到房管部门办理过户手续。如此一来，短时间内南京将再一次出现过户高峰，但由于此次征税主要针对的是高档房，波及面相对较窄，所以过户高峰不会像此前征收个税、营业税那么壮观。

　　“高档房”标准调整呼声再起

　　从2005年6月开始，有关高档房、普通房被三个标准划分开来，也即是从那时起高档房的税收开始不断加重。从最初的营业税到个税，再到现在的土地增值税以及还在酝酿当中的大户型保有税，几乎每次调控，高档房都首当其冲。税收不断在加重，房价也不断在涨，但南京两年前制定的高档房标准却一直没有改变。

　　“南京应该借此机会调整高档房标准了。”一位不愿具名的中介负责人表示：放眼望去，南京主城几乎所有的房子都超过了8690元/平方米这个高档房标准；同样，江宁、江北也早已超过了5100元/平方米、3700元/平方米的标准。“如果再不调整，不仅会阻挠普通市民改善居住条件的步伐，还会造成越来越多人逃税的负面效应。”

　　其他房屋

　　三种方法算

　　对于单位转让旧房及建筑物，以及个人转让非住宅类的其他类型的旧房及建筑物，可按三种方法之一计算缴纳土地增值税：

　　（1）单位转让旧房及建筑物提供购房发票及完税凭证的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额，计算缴纳土地增值税；

　　（2）可委托由政府批准设立，国有资产管理部门授予评估资格的各类资产评估机构，按照重置成本法对房屋及建筑物进行评估，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税；

　　（3）单位转让旧房及建筑物既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的90%作为扣除项目金额计征土地增值税，即征收率为3%。

　　开发商

　　达到条件必须清算

　　税务部门解释说，有关房地产开发企业的土地增值税清算政策早就有了，这次只是将清算的规定做了进一步明确。尤其是：

　　1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　上述三种情况，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　普通住宅、高档住宅征收率有区别

　　结合南京市实际情况，确定对经济适用房等普通标准住宅适用较低的征收率，而对高档住宅及商业房地产适用较高的征收率。具体为：

　　（1）对房地产开发企业建造的普通标准住宅，暂不预征土地增值税，如核定征收，征收率为0.5%。“普通标准住宅”，是指由政府指定的房地产开发公司开发、按当地政府部门规定的建筑标准建造，建成后的商品房按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，由政府指定销售对象的住宅，具体为安排住房困难户、解决中低收入者住房而建造的经济适用房、中低价商品房等。

　　（2）对房地产开发企业建造的普通住宅，预征率为1%，核定征收率为2%；

　　（3）对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼预征率为2%，核定征收率为3%；

　　（4）对房地产开发企业建造的高级公寓、度假村、别墅等预征率为3%，核定征收率为4%；

　　（5）对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其他商品房的，其收入应分别核算。不分别核算或不能准确核算的，根据开发的商品房类型分别从高计征土地增值税。

　　【影响】

　　成本大幅增加

　　“（土地增值税）从预征步入清算后，最直接的影响便是增加开发商成本。”南京中住地产的有关人士分析，在土地大幅度升值的市场情况下，土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来成本压力。

　　该人士举例，比如此前拿地非常便宜的企业，当时60万/亩拿地，按照100亩计算的话，土地成本也仅6000万；即便加上3000元/m2的其他成本，这100亩土地开发出来的房子其成本也不过4个亿（按容积率1.5算，100亩土地开发10万平方米房子）。而目前，这样的房子销售额可能达到7亿元。“3个亿乘以30％甚至60％，这样一个楼盘将要缴纳1亿多的土地增值税”。

　　南京大学不动产研究所中心的专家认为，即便是清算有补缴和退税两种说法，即此前预征的税收有可能多或者少，但从实际情况来看，大部分的开发商可能都面临补缴，“因为近几年地价、房价都上升了不少”。

　　由于成本的增加，不少专家认为，楼市面临的无非两种选择，一是开发商利润大幅减少；二是开发商把成本转嫁到房价当中，房价大幅提高。河西一位开发商认为，在实际中，这两种情况会相互存在，最终的情况可能是开发商的利润会有所削弱，但房价也有可能进一步抬升。南京农业大学经管学院许朗教授据此分析，土地增值税的开征会对打击房地产投资热情有所效果，但对控制房价上涨效果不会明显。