一方面是房价节节攀升，另一方面，越来越多的高档楼盘却是“高处不胜寒”，销售冷清。北京市房地产交易网2007年9月10日提供的数据推算得出，16000元/平方米以上普通现房住宅（不含别墅），已销售和已签约的仅占三成。
豪宅销售遇严冬
“售楼员今天都参加培训去了，如果您要看房，我打电话叫客户部经理过来。”9月10日记者以购楼者身份了解豪宅销售状况时，北京某某苑豪宅小区售楼处的值班人员告诉记者。
记者在等待客户经理的时间里，通过与该小区保安闲聊了解到，该小区售楼员一般都不来上班，有人预约才来。“你没有打电话预约只能等了。”保安冲记者笑笑。保安告诉记者，“这里房子还很多，”说着他用手指了指不远处那几幢豪华的小洋楼，“那几幢楼基本上都是空的。”他来这个小区当保安已经一年多了，刚来时那几幢楼就建好了，现在没卖几套。
文中提到“豪宅”一词，到底什么样的住宅是豪宅，没有一个固定的说法，一般认为，户型面积200平方米以上，总价400至500万元以上的属于豪宅，包括别墅和高档公寓住宅等。
记者随机采访到的这个豪宅楼盘，不管售楼处的人怎么解释，大量房屋积压销售不出去，这是不争的事实，其原因是什么?正是我们需要探讨的。在探讨这个问题之前，我们还是先得弄清楚豪宅滞销，是否是业界的一个普遍现象？
记者从北京市房地产交易管理网上查到东城区“某某城”6号楼，该楼盘总套数为150套，面积为26294.85平方米。2003年7月24日就领到了现房销售许可证，到2007年9月12日只签约了3套，面积为596.11平方米，成交价为16856元/平方米。
北京某豪宅标价为36000元/平方米，这个价格在北京房地产管理网现房销售中算是最高的，该楼盘15号楼总套数是7套，至2007年9月12日止，仅签约了1套，面积为481.88平方米,成交价为26285元/平方米，比开盘公布的每平方米价格足足降低了近1万元。每套成交总额为1260多万元。如不降价每套售价将高达1700多万元。
北京市建委有关人员告诉记者，房产交易网上公布的只是拿到了销售许可证的现房和预售许可证的期房。没有拿到预售许可证和销售许可证的豪宅楼盘还很多。朝阳区一位高档楼盘的项目经理告诉记者，“我们争取在今年12月底上网销售，最迟也不会超过明年2、3月份。”他们的计划是最迟也要在奥运之前半年推出来。记者通过电话随机咨询了好几个还未开盘的豪宅项目，他们几乎都表示，要赶在奥运之前推出来。由此可见，随着奥运的临近，豪宅过剩的局面将会更加突出。
受暴利驱使开发商聚赌豪宅
“主要是一些人太黑了！”北京房山区某开发平价房的房产公司市场部田经理在与记者谈到豪宅滞销的话题时说，“一些开发商热衷于开发豪宅主要是受高额利润所驱使。”开发豪宅相对于中低档的楼盘利润高得多。由于别墅批不了地，于是一些开发商就钻政策空子，既然别墅批不下来，批项目时以普通住宅的名义申报，批下来开发豪宅，每套两三百平方米算少的，动辄四五百平方米、六七百平方米，每平方米售价两三万元。总价比别墅还贵。人们蜂拥而上一个劲儿地建豪宅，而其消费群体是有限的，众多豪宅空置下来，也就在情理之中了。”
田经理沉思了片刻后补充道：“造成豪宅大量空置，除了一些开发商太看中豪宅的利润丰厚外，更重要的是他们对豪宅的市场需求判断有误。热衷于豪宅的开发商的想法是，‘把别墅的需求者拉过来买豪宅’，但他们忽略了一个基本因素，你‘豪宅’再‘豪’，但功能及外部配套绿化等毕竟不是别墅。别墅的消费群体除了别墅本身的宽敞舒适外，追求的是田园风光，幽雅环境。”
豪宅开发商大多寄希望于奥运会，田经理却不那么认为，“我是这样理解的，没有几个人会因为来观看奥运会而花上几百万元、上千万元买套房子的，大多是会租房子。我想除了买来投资和钱多得不知怎么花的人，剩下的是不会单纯为了居住来买豪宅的。”
炒房者分为国外投资者和国内投资者，一些热衷于豪宅开发的房地产商往往高估了国外投资者的热情，对于国外人炒房心态，记者采访了上海籍旅德华侨龚先生。龚告诉记者，“‘限外令’无疑成了国外投资者的一道门槛，国外大多数人与中国人心态不一样，法制观点比较强，绝大多数的外国人不喜欢钻‘限外令’的漏洞曲线炒房。再说即使没有‘限外令’，国外许多投资者对中国房地产政策变化大，感到望而生畏，也不敢轻易投资炒房。”
记者也从有关方面了解到，国家出台“限外令”多是因房价涨得过快，怕外资再加入，以免火上浇油，是一种防患于未然的举措，其实并没有多少老外真正加入炒房团队伍。
空置豪宅归何处
“还不到一年的时间，北京能销售得了这么多套豪宅吗？我看是个问号。”北京房地产资深律师张仁摇着头告诉记者。
张律师列举了两组数据来支持他的观点。著名财经杂志《蒙代尔》（TheMundell）中文版最新调查结果表明：中国已经有一个相当规模的富有阶层，财富超过1亿元的富豪约有1万人。
“假如此调查数据成立，上海、北京、广东上千万的豪宅又有多少啊？还有其他几个直辖市和那么多的省会城市。况且有能力消费，不一定人家就都要买个千万豪宅来消费呀？”
北京是否消化得了那么多豪宅，还有一个数据不得不引起重视，曾有媒体报道，来自北京建委的内部数据，在北京，2005年单价每平米15000元以上的住宅仅仅出售了1980套。而目前每平方米16000元的楼盘就还有近万套空置，照此速度，至少要5年才能消化掉这么多现有空置豪宅。
那么豪宅卖不出去将会对楼市产生怎样的影响呢？北京某房产投资咨询公司何兵博士断言：“没有多少影响！”国家本身就在限制大户型的高档楼盘，豪宅销售快慢可以说对中低档的普通住宅没有多大影响。而且大多数楼盘价格不会下降，一是地价税费很高，豪宅开发成本也是不低的。更为重要的是，开发商明白一个道理：房价一下降，就有可能造成楼市崩盘，而崩盘将会对整个国民经济造成致命打击，无论如何国家是不会让楼市崩盘的。因此房地产商们坚信，“无论国家宏观政策如何调控，也只是控制上涨速度，是绝不会调控到楼价大幅下降的。”故他们对空置豪宅不会太着急的，宁愿卖不掉也不愿意降价打折处理。
