1992年，完全“空运”的第一栋外销别墅丽京花园落户温榆河畔，2002年，随内、外销房制度的取消，温榆河畔的别墅在面向国内市场的开端，便被冠以“中央别墅区”之名，以ISB为首的众多国际学校、高尔夫球场、马术俱乐部、和睦家医院、日祥广场等国际化配套日臻完善，至2007年，各跨国集团入驻的“顺义国际空港城”初具规模，新国展落户于此，“中央别墅区”将成为北京第一个脱离远郊别墅区的“城市别墅区”。

2007年，距离第一个涉外别墅项目已经15年的时间，距离2002年定义的中央别墅区已经5年，从未被政府划定边界的中央别墅区，正如一条天然而成的大河一般，在自身流动中变化着领域。随着奥运水上场馆兴建，潮白河重新蓄水以及63000亩潮白河森林公园的落成，再现了往日森林繁茂、波澜壮阔的河畔美景，沿岸的金碧湖畔、龙湖·香醍漫步、纳帕尔湾、易郡等项目共同撑起了潮白河畔别墅复兴的梦想。而京平路、李天路的建设，则拉近了城市中心CBD与格拉斯小镇的距离，这里没有城市的拥挤和喧哗，悠然亲切的小镇生活让久居闹市的人们返归自然原乡。

重新划定“中央别墅区”版图已成历史的必然，中央别墅区的真正意义包含了“国际化的生活内容”、“河畔、森林、湖泊的纯净自然”以及“快速便捷的交通网络”，它的疆域将随着道路系统发展、自然环境的改善、国际化配套的逐渐完善而不断扩大。

15年，只是其中一个片段。谈及“中央别墅区的15年”，庞博国际的执行董事刘东说，这是一个伪命题，原因在于“中央别墅区”概念形成于2002年，庞博国际为了推广“莱蒙湖别墅”和“优山美地”时，通过提升区域价值带动项目的知名度与认可度，在北京的地产界，这是一种普遍的做法，而“中央别墅区”概念的提出无疑是其中最成功的一个案例。若站在另一个角度，以1992年第一个外销别墅项目——丽京花园为起点，中央别墅区15年的说法也顺理成章。当时的背景是，中国处于向国际化迈进的第一阶段，在成功举办亚运会之后，开始积极筹备申请2000年奥运会的举办权，同时计划在顺义的天竺、杨林筹建“空港口岸经济体”。开放的北京走向世界，第一次外来移民潮造就了两大涉外别墅区，刘东说，在90年代初，真正外销的别墅区只有两块，一块是温榆河两岸，丽京花园是起点，另一块就是顺义马坡、潮白河附近，以龙苑别墅为首。

编号为002号外销别墅项目的龙苑别墅，一直被视为潮白河别墅区的开端。据刘东回忆，项目面临烟波浩渺的潮白河，紧邻北京第一个高尔夫球场，这完全符合外国人对于别墅生活环境的期望，不仅如此，龙苑别墅的每一栋房子都是由美国“空运”进京，90年代初，这是一种普遍而实际的做法，从设计师、房屋建材、系统设备、家具到陈设品全部“进口”，对这个过程的描述是，在美国的设计师画好图纸，再将窗户、门、瓷砖、地板等构件一一编号，运到北京，像积木那样组装起来。一方面原因是国内工艺水平、设计水平还处于起步阶段，另一方面也得益于当时针对外商进口的免税政策。

龙苑别墅的宣传策略就充分利用了“空运”，“让你的生活有如归故里的感觉”，这样的广告画面出现在京城最早的外刊杂志上。谈及龙苑别墅的生活情景，刘东说龙苑别墅完全是美国别墅的翻版，low-e玻璃，中央吸尘系统，每个房间都设有洗衣收集口，主仆分用楼梯，封闭厨房和开放厨房，全套进口名品家具，即使现在依然代表了别墅的主流，但也有一些不尽人意的地方，地下室的采光效果和现在通行的下沉式花园层相差很远，庭院也比较小。而当时，售价在400-600万之间的别墅面对的客群全部是海外和港台人士，据刘东回忆，龙苑别墅有100套以上是在香港成交。

由于当时外销别墅非常稀缺，跨国公司、大使馆的高层管理人员都急切地搬入龙苑别墅，往往别墅还没建成，他们就签下租约，租期最少两年，不少公司一下就签了几套。当时跨国公司在中国的分公司大多刚成立，租金甚至从海外直接汇款过来。鉴于出租市场相当踊跃，龙苑别墅承诺投资者“售后包租”，物业公司有专门租赁部，负责为客户出租房屋、收取房租以及租期满后的保洁。当时投资者回报相当可观，每年回报率达到了25%-30%。

丽京花园、龙苑别墅、欧陆苑、香江花园、丽斯花园、丽高王府、裕龙花园、名都苑等等这些在90年代开发的外销别墅项目都打下了同样的时代烙印，开发商来自香港、新加坡、台湾，建筑风格单一，多是北美和东南亚风格的混合体，难免带有南方人审美趣味和生活习惯的痕迹；开发规模在200亩到400亩之间，比较零散也没有规划意识，一栋栋别墅整齐划一；园区内除了别墅之外，还混杂了一部分板楼、塔楼的公寓，容积率高。

几乎同时起步的“潮白河别墅区”和“温榆河别墅区”却迎来了不同的命运，时间点是1993年，中国第一次申奥失败，由此取消了潮白河区内的道路和配套设施的建设，还有一个更重要的原因是潮白河由于开发过度而断流，当时租住别墅的外籍人士便逐渐倾向于自然环境与交通环境皆佳的“温榆河别墅区”。

90年代的“温榆河别墅区”用“国际村落”三个字形容最为恰当，“国际”氛围的成功营造是由于美、德、英等各使馆政要和外企高管聚居于此，“村落”则形象地描绘出当时别墅项目各自为政的局面，从龙苑别墅到香江花园都配建了大型会所，休闲、娱乐、餐饮、会议等功能一应俱全，大部分配套都由开发商自己建设，当时的观唐项目宣传推广也全部在境外举办，“墙内开花墙外香”的局面直至“中央别墅区”的概念在2002年传播开来，温榆河畔别墅才开始广被北京人熟悉。

“中央别墅区”的始作俑者——刘东笑谈“完全是利用各个项目的推广费才塑造起区域的知名度”。2002年，庞博国际接手莱蒙湖别墅、优山美地两个别墅项目，并将优山美地的推广重点定在提升别墅所在区域的价值感和知名度，于是，“中央别墅区”就这样诞生了。

2002年北京市政府适时地明确了“温榆河生态走廊”计划，河畔各个别墅项目次第兴起，而且从丽京花园开始，历经十年积淀，“温榆河别墅区”被公认为国际化品质与国际化氛围兼备的别墅区。从“温榆河别墅区”到“中央别墅区”，无疑是区域价值感恰如其分的提炼与升华。

“中央别墅区”大名叫响之后，许多项目在推广语中都开始冠以“中央别墅区”的名号，第二年，就已经扩展到了机场高速路与温榆河相交的三角区，中央别墅区的领域在不知不觉地扩大了。同时开发商拿地价格上涨了，从1993年的龙苑别墅到2002年的莱蒙湖别墅、优山美地，十年如一日的地价随着“中央别墅区”声名远播而逐步上扬。

2002年，也是北京别墅市场内外销并轨的开端。方方面面纯粹为外国人设计的别墅，开始试图融入中国人的审美习惯和生活方式。之后几年，照搬照抄的“空运”别墅越来越少，更多邀请国外建筑设计师，结合地形、气候、人文环境等，因地制宜地融入别墅设计中。2002年莱蒙湖别墅明确了顺势而为、描摹自然的规划理念，营造一面天然驳岸的大湖，岸边一栋栋房子错落有致，再无以往兵营排布的定式。2003年，观唐首开中式别墅的先河，西式别墅的内部功能和生活流线，而外观则是一座高墙大院的四合院。2004年，优山美地的新中式别墅则将现代建筑的简约和传统建筑的韵味融会贯通。刘东认为，以往内外销别墅市场壁垒坚挺，1996年便不再批复别墅用地，供应量远低于市场需求，而2002年之后在北京别墅供应量激增，竞争态势愈演愈烈的背景下，开发商不得不寻求定位上的空白点以增加竞争筹码，“寻求差异化，推陈出新”成为中央别墅区的主题。

2007年，中央别墅区被广泛认定为北京未来的“城市别墅区”。棕榈滩别墅的开发商，东泰富城置业有限公司总经理刘畅认为，京承高速、机场北线和轻轨的建成开通，进一步拉近了中央别墅区和城市中心的距离，而容纳30万人口的国际空港城的规划，新国展的落成，促使中央别墅区在未来15年将发生根本性的变化，由最初远离城市的航空港、涉外居住区，逐渐演变成为集合商业、商务、居住等复合功能的城市别墅区。刘畅说他不得不思考，“城市别墅区”的别墅园区该如何规划？建筑呈现何种风格？客户群体有着怎样的居住需求和审美心理？

棕榈滩别墅对于区域定位、人群生活方式的深入思考并不偶然，2007年在中央别墅区内新开盘的别墅项目都出奇地“冷静”和“理性”，产品细节与生活方式，是开发商们最乐于谈论的话题。清锦源的设计总监孙斌说，早在两年前曾经将产品定位为小独栋，规划都作出来了，但总觉得辜负与之紧邻的温榆河，后来又重新调整规划设计为“岛屿大别墅”，将温榆河河水引进园区，环绕于每户门前，这才真是将天赋自然与顶级生活结合得天衣无缝。龙湖·滟澜山的销售总监蔡翊诚也说，不在于风格和符号，而是试图回归“家”的真正意义，而上东别墅的岑菁认为，作为中央别墅区核心区域的新美式别墅，上东别墅的设计原点便是以人为本。本土的开发者愈来愈理性、责任感，越来越多有影响力的品牌集中于中央别墅区，鲁能地产旗下的优山美地、格拉斯小镇，龙湖地产的滟澜山、香醍漫步，专业的地产经验、雄厚的资本实力与良好的口碑积累，如此发展的态势，中央别墅区无疑将会告别本世纪初层出不穷的“差异化概念”，愈来愈朝向理性、精雕细琢的产品主义方向迈进。

温榆河别墅区的“城市别墅”趋向越来越明显，与此同时“潮白河别墅区”则在逐步复兴，潮白河作为2008年奥运会水上项目的主场，市政府为此投资17亿元用于河道整治工程和市政基础建设，占地63000亩的潮白河森林公园也将在2007年落成，沿岸的金碧湖畔、香醍漫步、纳帕尔湾，普遍认为“森林、河流的纯净自然和家园的安逸感，是高端置业者选择潮白河最好的理由”。更令人心动的是潜在的价格上涨空间，在温榆河畔联排和叠拼别墅的的价格水平，到了潮白河畔则可买到独栋别墅。基于此，中原地产华北区域总经理李文杰表示，未来几年“中央别墅区”向潮白河的扩展是必然趋势。事实上，从2002年“中央别墅区”概念出台之日起，它的版图始终在扩展，到了2007年，潮白河别墅区也因自然环境和道路交通的提升而日益成为“中央别墅区”的一部分。“中央别墅区”外在版图不断变化，而其精神内核却始终如一，无非是优越的自然环境、人文积淀、快速便捷的交通网络以及国际化的生活内容，这才是中央别墅区的真正意义，也是外籍人士和本土精英眷顾这里的原因。