随着气温的上升，青岛别墅项目的销售也逐日趋火。然而，在别墅宣传如火如荼的同时，一条关于青岛别墅的“娱乐性新闻”，却在网络上大行其道，一个空置多年的海景别墅日前被发现住进一批民工。这件看似偶然的突发事件，却引发众多网友和业内人士对青岛别墅现状和发展的关注和探究。

别墅在限令声中热销

“市区中心地段减少多层及更低密度住宅开发”的建设要求，让市南区新开发的多层住宅成为香饽饽；“新审批、新开工的商品住房建设，90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，让大户型得宠。今年的地产政策继续“暂停”别墅用地审批，无疑给青岛别墅楼盘注入了“强心剂”。据悉，某国际山庄三期连排别墅开盘一个月便销售过半，四期50多个独栋别墅尚未开工已被热捧，预约率达到150%。2005年新政后销售平淡的即墨某“纯别墅社区”今年5月份后的销售量占去今年总销售量的60%。一些知名度较高的别墅项目也都有比较良好的市场表现。限制别墅用地政策无奈却成别墅“促销令”。

自2003年开始，国家就已陆续出台相关政策限制别墅用地的审批。但自相关政策出台后，全国别墅一反多年来的疲软态势，进入了一个高速发展期。现有的别墅将变得非常稀有，客户购买欲求大增。据《安家》提供数据，2006年，仅北京就有100个别墅在售项目。因此，从市场实际反映来看，限制别墅用地的政策并没有起到应有的作用，反而对别墅市场煽风点火，刺激了开发商曲线拿地违令建造别墅项目，同时也对别墅销售起到了一定程度的推动作用。国家的这些禁止审批别墅用地的政策，使别墅成为稀缺产品。因此，一些别墅推广中，常出现“稀有，绝版，珍稀”等字样。如此撩人的广告，搅得有实力和有意购买别墅的消费者心痒难忍，因此也刺激了别墅的销售。一位资深的地产人士透露，全国目前已经取得的别墅项目用地至少可以让其开发四、五年。别墅现有的供应量也够未来十年消化。大部分业内人士认为别墅禁令只是一个阶段性的产物。通过政策干预不太可能杜绝别墅的出现。

中国房地产业协会副会长顾云昌认为，政策严控3~5年不会改变。国家对别墅开发的政策非常明确，就是要限制，而且在3~5年内这种对别墅叫停的政策方针不会变。

“类别墅”应运而生

“别墅的热销从今年五月份就开始了。”某别墅项目负责人介绍。他认为，青岛目前有两大别墅区市场比较火爆。一是青岛北部郊区的一些别墅楼盘，二是温泉别墅板块。据说，去年由于“国八条”引发炒房族撤资，上述区域的一些别墅楼盘销售并不理想，这次别墅走俏应该归功“暂停别墅用地审批”和“90平方米以下住房面积要达到70%以上”等限令，前者让别墅成为资源，后者则催生并成全了连排、叠拼等类别墅楼盘。

国家如何界定别墅项目的呢？记者在网上查阅一些资料，发现“别墅项目”尚无准确定义。除了对纯独栋别墅可以认定外，对城市中的联排、双拼别墅以及TOWN HOUSE项目，就众说纷纭了。只能称其为“类别墅”项目。2006年，国土资源部土地利用司副司长李海洋，在央视《经济信息联播》中表示，独门独户独院、占地面积相当大、容积率非常低的住宅，今后可能要纳入别墅范围加以严禁。现在的低密度住宅、联排、双拼别墅以及TOWN HOUSE项目，要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内，要对其用地进行严格限制。

正是因为别墅概念界定不清，所以有很多开发企业打起了“擦边球”，以低密度住宅、花园洋房的名义拿别墅用地的情况，在许多城市都存在。一些业内人士认为，“别墅市场的开发量仍然很大，今后还会有别墅项目不断冒出来，‘类别墅’项目也会很多，但青岛真正意义上的‘纯别墅’非常少。”