虽然按目前的销售进度,汤臣一品住宅还需84年才能全部售完,但不少楼盘的销售人员提及时,常引以为喜,毕竟,这是上海房价的顶峰,有了“天花板”价格,其他楼盘不但有了参照物,而且有了充分的升值信心。 汤臣一品傲视上海 “我觉得汤臣一品是为他人做嫁衣裳,它事实上做了一个很好的‘天花板’,它旁边财富海景花园销售量的节节攀升,与汤臣一品强势高价入市的烘托有着极大关联。”汉宇物业常务副总经理范伟国这样认为。 当人们在为汤臣一品每平方米11万元的价格惊诧时,一旁的财富海景公寓均价只有4.5万元/平方米,但其凭借27亿元人民币的销售回款,赢得当年上海住宅的销售金额冠军。 财富海景花园位于汤臣一品豪宅之侧,几乎是同样观景位置,“汤臣一品的稀缺性资源在我们楼盘里也充分显现,以现在价格买下,保证物超所值。”售楼人员直言不讳。 鹏利海景、财富海景、世茂滨江花园、仁恒滨江花园等几个住宅楼盘,都拥有具地标性的景观,都处在上海最具发展潜力的地段,但其均价仅在每平方米40000元至50000元之间,与汤臣一品差额达三倍。 “天字号”楼盘的曲高和寡,给周边的明星楼盘以可趁之机,充分利用价格差的优势来证明自己楼盘的价廉物美以及未来潜质。聚焦的眼球和人气也给陆家嘴板块带来充足的客源,一江之隔,陆家嘴板块的房价比对岸高出近万元,成交量以每月25%~30%的速度增长,7月份再度增长近40%。 在汤臣一品这个房价“带头大哥”的光环下,从最初的世茂滨江到现在的华府天地、济南路8号等“天价豪宅”,似乎都显得不那么贵了。 卢湾区新天地板块的华府天地、济南路8号、翠湖天地御苑等楼盘单价彼此呼应,3个月内,将这一黄金地块价格抬至每平方米80000元左右,涨幅达33%。而临近太平桥人工湖那栋楼的顶楼“楼王”,挂牌价高达每平方米12万元,总价近6000万元,直逼汤臣一品。 市区价格陡高,杨浦区新江湾板块更因3个地王的次第出现,近3个月,单价也飙至每平方米18000元,上涨达40%。不仅如此,在周边设施尚不完善的情况下,该区域各楼盘均告“楼荒”。 价格要接轨国际? 有人给汤臣一品算了笔账,每平方米卖13万元,总销售面积9万多平方米,总销售收入将达到100亿元人民币以上,至少可以再造两座金茂大厦。虽然媒体曝光其每平方米成本仅3万元,有高价挂牌、变相囤房之嫌,但汤臣集团总经理徐彬却意欲在上海复制香港豪宅神话,认定囊中是“稀世古董”珍品。 这一说法得到同样是上海房价拉动者的济南路8号楼盘的响应,楼盘代言人巩俐也为该盘平添国际化色彩。开发商印尼三林集团家族成员林圣煌认为,上海高端物业领域价格相当于香港中环地区的项目,还可大有作为。“上海的豪宅价格在国际上仍属较低水平,远低于中国香港、新加坡等地方。在上海的黄金中心地带,商业房产价格仅仅是新加坡同类房价的50%,中国香港中环线的20%。”印尼三林集团此番再度以12亿美元的投资价格,拿下上海黄浦区老西门项目,进军上海高端物业市场。 上海中原地产总经理谭百强认为,上海高端房产固然可以“稀世古董”的身份亮相,但就性价比来说,却无法和香港顶级市中心公寓豪宅相比,汤臣目前的销售价格与香港“凯旋门”相当,但“凯旋门”可以看到海景以及市中心繁华夜景,上海汤臣一品看到的只是黄浦江,并且“凯旋门”只是香港一般价格的豪宅,而汤臣一品却超出内地任何一套别墅,因此“相比之下,汤臣一品的性价比绝对不高。”有人质疑现在进入高端楼市已错过时机,林圣煌对此表示反对,“豪华公寓的供应量正持续减少,但认购率却仍然相当稳定。”“毕竟当年也没人相信华府天地能卖掉。”华府天地刚开盘时,每平方米7000美元的定价是周边楼盘的两到三倍,但是两年后的今天,同等价位的楼盘已不止一处,成交量也很可观,上海高端物业市场在短短两年时间里迅速培养了起来,也对周围产生了联动效应。 醉翁之意不在住宅 楼盘的高标价不仅可将高端定位和顶级品质充分彰显,单盘房价被拉高后,一呼众应,如同股票,以今天房型卖未来的价值,同时放出“楼荒”的紧张氛围,令购房者对未来楼市恐慌,无意中汇拢人们盲从心理,这在一定程度上帮助开发商成功托市。 “你去看新江湾拉高地价的‘地王’们,都有一个相同背景——都是外地开发商,且都是上市公司。”新加坡德胜投资总经理张永河分析道。 “开发商为何高价捧这样的地块?因为投资成本可迅速在次日股价上得到回应,况且市中心地段已被外资、上海开发商割据把持,无法进入。”张永河笑称,这是赚钱又赚面子的做法,是资本运营的一种方式,醉翁之意不在住宅。 张永河认为新江湾的涨情不会持续太久,约在今年年底左右。对该地块“无房牌”高挂现象,张永河则不置可否,反问道:“同样价格的杨浦区新江湾和徐汇区边角的漕宝路地段,你会选择哪里?”新江湾板块房价的“带头大哥”——合生江湾国际公寓(新江湾城1号作品)在开盘初确实险遭滑铁卢,朱孟依旗下的珠江投资是这个板块的第一任“地王”,以约16亿元人民币高价摘得开发权后,但由于投资过快,一度资金紧张,被迫将土地出让金支付搁浅、开盘计划延后。直到合生创展宣布配售新股成功,募得10亿元左右人民币,才重新运作。 一番周折后,其可赢利空间一度遭业内怀疑,当年楼板地价为每平方米5617元,再加上建筑成本、土地契税、财务成本,总计成本花费在每平方米9800元左右。而2006年4月初开盘时,迫于当时新江湾板块的人气及规模,仅开在每平方米10500元,忍痛压缩利润空间。 直到华润置地以15.41亿元夺得二轮地王后,才给这个楼盘带来曙光,加价为每平方米12000元,待到绿城将新江湾楼面地价抬至每平方米12500元后,合生江湾国际公寓更是借东风,一路上扬到现在的单价18000元,参照效应由此散扩,一举成为该板块楼盘单价的“领军者”。但该地块人气如何后续,仍为业内关注。 只是,要坐稳房市“带头大哥”的位子,不仅要保证充裕的资金,而且要具备及时出手的独到眼光,如果说汤臣的豪赌策略是在为其品牌谋取附加值的话,那李嘉诚和记黄埔麾下古北的御翠豪庭捂地多年,并以12倍的利润果断出手,便不失为明智之举。“抬价推盘好过盲目捂盘,毕竟‘一轮调控一轮涨’,未来行情难以确定。”佑威房地产研究中心主任薛建雄表示。 标杆效应带房价攀升 今年自3月以来,上海新楼盘开始大面积调高售价。5月份后,房价涨幅加快,且上涨区域不再限于中心城区,连供大于求的远郊地区也加入上涨行列,地价带动房价将上海楼市推向新高。在资本市场投资的楼盘率先涨价,带动周边新房升腾的同时,二手房也渐入火爆状态。以浦东联洋社区为例,3月份二手房均价为每平方米15000元,5月份便涨到每平方米23000元,短短几个月涨幅达到50%。与此同时,盲目攀涨、捂房惜售的行为也逐渐频繁起来。 除了顶级楼盘制造涨价风,标杆效应带动整体房价攀升外,中原地产分析师杨红旭指出,人为因素推涨房价还体现在两个方面:一些已达预售标准的楼盘或不申请预售,或取得预售许可迟迟不开盘,更甚者,虽然已开盘,但拒绝对外销售,以虚拟预订、预售合同和挂牌价格畸高等方式捂盘。至于销售人员利用职业便利炒作房价,制造虚假销控表等方式哄抬房价,也屡见不鲜。 房价“带头大哥”可抬高区域房价,赢得市场关注,但是否有价格标杆的地方便是值得投资的区域呢?张永河认为并非如此,区域里面若无吸引资本、人气的条件,即便单个楼盘拉高房价也很难,况且片面涨价只会将楼市的未来价值提前承载,使赚取差价的空间缩小。 “黄金板块的标杆才更具参考价值,且领头开发商的背景、资金强度将决定他对区域的开发筹划前景,也是参照的因素之一。”张永河说。 |