调控房价政策屡屡出台,却为何成了“扬汤止沸”?专家:房地产调控政策只有纲要,缺少细则,让开发商们钻了空子 ■《揭开楼市“紧俏”冰山一角》追踪报道 ●编者按 本报记者昨天对一些房产开发商的捂盘惜售情况进行了调查,揭开了“房市紧俏”假象的冰山一角,在市民中引起强烈反响。为了让读者更深入地了解房价节节上涨的具体原因,本报记者在调查研究的同时,又请专家对这一现象进行了更为深入的分析,希望对购房者有所帮助。
俞女士去上海住了3个月,一回宁波就惊讶地发现,自己看好的那套房子一下涨了10万元,而且听说过几天还要涨。其实,这种涨法在宁波的楼市中并不鲜见。 记者调查后发现,房价疯涨不仅因开发商单方面频频提价,土地拍卖价格的飙升,购房者受恐涨心理的驱使,甚至连政府出台的调控房价的措施,对不断上涨的房价来说不过是扬汤止沸。 购房者 三个月每平方米涨3000元 楼价上涨是几家欢喜几家忧。刚搬进新居的张敏这几天心情很好:她去年买的“天水家园”一期的价格是5000元/平方米,而今年新开的二期靠江的1号、2号楼,均价已经达到了12000元/平方米。她问过中介,她买的一期房子,目前的价格已卖到8000元/平方米了。 记者了解到,今年以来,许多楼盘的价格都开始突飞猛进:往往是一期的业主刚刚拿到新房,二期又开盘了,而开盘价竟然高出一期的50%。鄞州区鄞县大道边上的“金地国际花园”,3月11日开盘的5#、6#,开盘均价7200元/平方米,而7月8日即将推出的金地国际花园1号楼,开盘均价是9300元/平方米,顶楼的白坯价格预计会达到11000元/平方以上。 再来看看别墅,宁波别墅盘中的代表———“雅戈尔·钱湖比华利”二期,6月19日开盘,根据透明售房网数据,均价为19712元/平方米,高出其一期均价近5000元/平方米。业内人士曾评价说,目前宁波楼市的现状是“一块什么也看不到的空地,价格却已高过真实拿到的新房。” 房产老板 房子一热卖马上喊“封盘” 面对价格节节升高的楼市,宁波的市民作何打算?看看陈先生经历: 陈先生去年底想换一套大点的房子,当时想买“皇冠花园”,可皇冠一直没开盘,房价却如坐上了电梯一样,节节上升。原本能买160平方米房子的钱,现在只能买120平方米了。前几天,他终于按捺不住了,“再不买,估计到时只能买100平方米以下的房子了。” 近两个月来,宁波楼市出现了罕见的“购房高峰”,不断上涨的楼价,让一些有刚性需求的购房者内心充满了恐慌。“买,当下的房价实在太高;不买,日后恐怕房价会更高。”于是,买房子一时间成了抢房子,有的楼盘开盘当天甚至出现为抢一套房,购房者当场竞价的情况。 宁波中原物业顾问有限公司的一位市场研究人员认为,房价上涨,能够说明楼市存在刚性需求,但房价如此暴涨,房地产企业“捂盘惜售”等人为因素是重要原因。 已卖的楼盘忽然捂住说过几天再卖。这有点像股市的涨跌停,不同的是股市的涨跌停是为了稳定市场,而封盘却是为了等待下一个涨价时机。一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者:“去年年底华辰北9#地块高价卖出,当地房价看涨,附近几个新盘的开发商立即封盘,等再开盘时价格已经走高,这是房产商常用的手段。” 算算账 别墅成本不超2000元 房价一再攀升,人们不禁要问:自己买到的房子,成本究竟多少钱?宁波市一位知名开发商在与记者交流时说:“按常理,土地价格应占房价的10%,现在由于土地频频拍出天价,土地所占房价的比例已高达20%-50%。即便如此,按不同区域、不同定位来算,房地产商的开发成本也不过400元—1800元/平方米,即便是别墅,其成本也很少超过每平方米2000元。”当然,另外还有杂费支出,真正的纯利润也许没有想象的高。 楼市的涨幅过快,国家曾连下几道宏观调控的政策来控制涨速,却意外得到了相反的结果。房产评估师陆文杰坦率地说:“当市场的购买力依然能支撑这个楼市时,价格不会下来。” 宁波市政府发展研究中心储嘉康教授则认为,国家出台政策调控房价,初衷是好的。但目前的房地产调控体系不健全,一个调控政策出台,往往只是一个纲要,并没有可操作性的细则,这让不少开发商有了可乘之机。他举例说:“70-90政策出台后,老百姓认为90平方米以上的房子以后少了,于是大家都哄抢大房源,无形中又抬高了房价。再如‘5年内卖房20%的交易税’的说法,目前也都转嫁到了买家身上。” |