今年的“金九银十”在沪上爽约，已经是一个不争的事实了。

　　临近年关，11月的开盘数量更是少得可怜。根据上海搜房数据监控中心，截至10月19日统计，11月上海市场预计将有19个住宅项目开盘，环比10月份34个的开盘量骤降44%，同比2011年11月最终31个的开盘量相比，也有着超过3成的降幅。

　　有业内人士表示，到了年底，尤其是过了9、10月份这两个开盘的高峰，开盘数量不高属于正常现象。

　　新盘骤减优惠收窄后市堪忧

　　“金九银十”已过，楼盘开始进入2012年的收官阶段。上海11月住宅开盘数量仅为19个，是今年11个月里面第三少的月份，更是自3月份以来首次跌破20个。

　　不过，今年从5月到9月已经连续5个月的成交量在80万平方米以上，在6月的时候更突破了100万平方米，创下限购以来月度的成交新纪录。这也使得不少项目已经完成或即将完成全年的目标，不必像2011年一样在年底的时候冲刺业绩，直接造成了11月份的供应市场出现大幅度的萎缩。

　　对于11月市场上的供应量相比此前缩水，中国房产信息集团研究总监薛建雄也表示，9月应该是今年的供应高峰，10和11月份逐步下滑。

　　笔者从数据中发现，在11月19个开盘项目中，有7个属于纯新盘，占开盘数量的三分之一左右。

　　对此，薛建雄认为，这是由于前几年拿地较多和过去一年市场低迷，市场上库存仍然比较大，所以每个月都会有十个左右新盘上市。

　　而传统销售旺季“金九银十”的过去，让前期市场积聚的成交已经逐步释放殆尽，多数开发商的盘都会抢在9、10月份上市促销，11月较大优惠的几率较少。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海表示，经过9、10月放量和集中成交，11月开发商对优惠放量不会有太大动力，大多数房企年度任务在第三季度已经完成不少，所以在第四季度销售压力低给出优惠会较少。

　　别墅零开盘意料之外情理之中

　　在11月新开盘的19项目中，中环区域有多达7个楼盘开盘。虽然在今年二季度末三季度初的时候，中高端改善型产品的成交迎来了一段高峰期，但是进入9月以后，在改善型购房者数量萎缩以及刚需产品集中入市的双重作用下，这段高峰期很快过去，不过不少改善型产品仍打算在年底的时候进行一轮发力抢收。从10月前三周开盘均价连续以30%左右的幅度进行增长可以看出，改善性项目的年底发力期已经从本月开始。

　　不过值得注意的是，11月，上海别墅呈现零开盘的局面，这是一个意外，但也早就在预料之中了。

　　其实，从今年下半年8月以来，上海别墅月开盘走势一直呈现下降的趋势。大多数项目集中在8月就已经提前入市，8月末，申城入市别墅项目多达11个，远超9-10月开盘项目数，所以推盘量的迁移就导致后几个月开盘数量的减少。

　　从库存套数来看，当前15%的库存量都来自于别墅，而在调控形势下，购房者中的别墅需求者远远不到15%。这也是使得别墅开发商谨慎开盘的主要原因。

　　上海搜房数据中心分析师夏俊卿则指出，在2012年政府再次强调“禁墅令”下，这使得别墅资源变得更加珍贵，房企对于项目入市的决策更加谨慎。延期开盘、或者推盘时间待定的情况占据了市场的一部分。再者，11月临近年关，并不是一个项目开盘的旺季。各大上市房企调整策略，抢收楼盘销量成为了主要的任务，这也就导致了别墅项目开盘量持续减少。

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