御汤山实景图。

   北京独栋别墅不断减少的原因是什么呢？

    近年来，随着国土资源部下发“关于1.0以下的住宅用地停止审批”等政策的出台，北京别墅项目的开发受到了很大制约与限制，北京的纯独栋别墅随着新增产品不断减少与在售产品保持稳定去化速度，逐渐进入绝版时代。
    新增供应下降204套
    近年来政府多次发文控制别墅类产品用地，2012年，国土部下发“关于1.0以下住宅用地停止审批”的文件，别墅项目的开发受到了极大限制，尤其是容积率最低的独栋类别墅产品。
    根据亚豪机构统计数据显示，2012年1-8月（截至8月27日）北京别墅市场共新增独栋类产品236套，占别墅供应总量的比重为19.1%，相比去年同期，新增供应的绝对数量减少了204套，供应占比下降了8个百分点。
    从目前市场在售别墅项目类型也可以看出，新增纯独栋类社区少之又少，在售多为老项目甚至尾盘，新的别墅社区为规避容积率风险，多采取各种别墅产品混合甚至增加部分花园洋房产品的混合型模式。而纯独栋项目中，只有奥北别墅区的御汤山以及通州的运河岸上的院子等极少数项目。
    亚豪机构副总经理任启鑫表示，一方面新增产品不断减少，另一方面在售产品仍能保持稳定去化速度而价格坚挺，造成目前市场当中独栋类产品存量逐渐减少。截至2012年8月份，北京独栋类别墅存量为1760套，这一数量相比去年8月的存量有所减少。
    “去年奥北板块御汤山和其他一个热销项目销售13个亿，今年截至目前这两个项目已经销售18个亿。”对于独栋产品的日渐稀缺，御汤山项目营销总监彭振石感触颇深。他表示，奥北别墅区今年成为北京别墅区销冠，除了与该区域交通、生活配套的完善以及神华集团、中国电子等15家央企已正式入驻该区域未来科技城带来的板块提升外，也与西山别墅区与中央别墅区作为传统别墅区，目前可开发资源越来越少，纯独栋项目多为二手房有关。
    在售项目成市场焦点
    在供给日渐稀缺的背景之下，今年来北京独栋别墅市场每一次入市，在市场都引起不少震动。
    今年6月，“运河岸上的院子”、“泰禾红御”两组3亿元级别的别墅以12栋组团入市的姿态，在通州高调亮相，引起不少轰动，12栋别墅平均占地达4亩之多，建筑面积最小也有1650平方米，大的超过2000平方米。
    8月25日，位于奥北别墅区的御汤山新品现房大独栋开盘。开盘2小时之后，销售套数更是多达40套，销售金额高达近5亿。据了解，御汤山此次开盘，在加推前期热销的户型外，还推出了一亩大庭院的大独栋，甚至有的庭院面积更是多达800平方米，这在整个奥北别墅市场中，极其罕见。
    据御汤山发布的数据显示，2012年上半年御汤山共销售别墅59套，总销售面积达22909.78平方米，1-6月销售金额超5.6亿人民币。御汤山成为2012年上半年奥北别墅市场销售冠军。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，独栋类别墅多为大户型产品，所面向的购房人群多为金字塔顶端财富人群，这部分群体对于价格的波动敏感度较低，但是对于品牌美誉度与稳定性更为重视。8月26日上午，为进一步加强在京商会间的沟通和了解，拓宽战略合作渠道，北京黑龙江企业商会和北京山西企业商会在位于北京昌平区的御汤山签订战略合作协议。
    精装现房成主流
    8月2日,一条关于“商品房预售制将取消”的消息在资本市场引起波澜。更引出无数针对应否取消预售的争论。然而，记者调查发现，对于处在别墅市场顶端的独栋别墅产品，借现房“所见即所得”成为别墅市场普遍采取的方式。
    业内人士表示，高端项目现房销售是大趋势。“现在高端项目一套房动辄数千万，仅仅凭借一张图纸让购房者掏数千万显然不太现实，因此，现房销售或者准现房销售就成为高端项目销售的首要条件。”
    运河岸上的院子的销售负责人表示，数亿元的别墅如果做不到现房销售，根本是不可理喻的事情，他们的墅王项目不仅做到现房销售，而且是全套精装定制交付，甚至连业主入住后举办社交活动的礼品都准备好了。
    御汤山将看得见的东西发挥更大，“纯现房、纯独栋、汤泉入户”等独有的优势外，御汤山提供的订单式装修、庭院精装等服务同样获得不少购房者青睐，据御汤山项目营销总监彭振石介绍，此次开放6个样板间中，3个样板间被客户订购。“售前、售中、售后以及整个全链条入住过程全方位为业主提供服务。此外，项目3万株成树园林，2万平方米三大主题会所，5万平方米私家果岭公园，720亩专属有机农庄以及户户私汤，都给予高度认可。”