一系列针对房地产市场的调控政策密集出台后，市场已趋平稳，人们的购房行为也越来越理性。当自住需求和改善性需求成为市场主力后，今年四五月间,经济领域中包括金融、税收和规划等方面,陆续出现了一些新规定、新变化和新说法,依然会对房地产市场和人们的购房行为产生影响。了解这些信息，有助于购房者对当前的买卖和今后的持有作出理性的判断。

　　1.市公积金管理中心试行“以房自助养老”

　　上海市公积金管理中心日前在2006年本市公积金制度执行情况公报中透露，该中心会同有关部门开展“以房自助养老”方案研究和试点工作已取得实质性启动。初定做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。

　　2.央行今年第４次上调存款准备金率

　　5月15日中国人民银行决定,自今年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次上调存款准备金率，是央行今年第四次动用这一货币政策工具，也是自2006年以来第7次上调存款准备金率。这次调整后，普通存款类金融机构将执行11%的存款准备金率标准。同时决定，自5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。届时，金融机构一年期存款利率将上调0.27个百分点，执行3.06%的年利率。一年期贷款基准利率亦上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

　　3.央行提出对预售款实施第三方监管制度

　　2007年4月,中国人民银行在最新出版的《中国房地产金融报告》(2005)中提出，要尽早启动、平稳推进房地产预售制度改革，可以考虑对预售款实施第三方监管制度、实行房屋完工后发放个人房贷的新制度等。

　　报告提出，应考虑采取四方面的措施：第一，严格执行现有房地产信贷管理关于“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”的规定；第二，可借鉴香港经验，加强对预售款的管理，由律师事务所、银行等机构负责管理预售款除定金以外的首付款和个人购房贷款，根据工程进度向开发商逐笔拨付资金；第三，也可借鉴欧美经验，验收交房后再把全部购房款交给开发商。但为避免对开发资金链造成巨大冲击，应坚持渐进原则。可逐步推迟银行发放个人房贷的时间，在过渡期内每年推迟2个月，经过5至6年，最终实现房屋完工后发放个人房贷的新制度；第四，在改革模式选择上，避免“一刀切”，各地可以选择香港地区的房屋预售模式或欧美的房屋预售模式，也可结合上述两种模式的做法，逐步向欧美模式过渡，在过渡期内，对预售款按香港模式实施第三方监管制度。

　　4.本市放开外资受让土地的限制

　　4月27日,上海市房屋土地资源管理局发布了今年首个国有土地使用权挂牌出让公告，与去年的几个出让公告相比，一号公告对境外购买人的资质要求明显放宽。其中，首次允许境外投资者以美元、港元、日元以及欧元缴纳保证金。与此同时，没有要求境外购买人必须拥有内地注册公司。

　　5.四家外资银行启动人民币住房贷款

　　4月23日,渣打、东亚、花旗、汇丰四家外资银行将首次启动针对我国本地居民的全面人民币业务。在中资银行提高个人住房贷款门槛的大环境下，外资银行对个人住房信贷也很慎重，除了特定合作楼盘外，汇丰、恒生、渣打、东亚等外资银行对于期房一律不发放住房贷款。贷款成数方面，只有极少数评估资质好的购房者可以拿到七成贷款，大部分贷款成数都被控制在六成左右。

　　6.银行可帮忙二手房跨行转按揭

　　5月9日,部分沪上银行透露，在二手房买卖中，交易者如愿意采用担保等方式，银行可以帮助他们规避“禁止转按揭”的限制，从而节省大量的时间成本。

   前沪上多家银行已经开始受理二手房交易的转按揭业务，房贷不仅能在同行间转手，甚至跨行转移也行。二手房贷款如能跨行转按揭，那么，二手房的出让方，只需与买家到银行办妥相关的贷款转接手续，便无需动用更多资金将老贷款还掉了，这样，二手房交易时间将大为缩减。

　　7.土地增值税清算后 税款多退少补

　　近日,国家税务总局副局长宋兰介绍，国家税务总局和各级地方税务机关将进一步做好土地增值税的清算工作，确保土地增值税条例及其细则的贯彻落实。房地产开发企业土地增值税清算后的税款将多退少补。

　　去年底，国家税务总局发出了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，为规范土地增值税清算工作，特别是针对土地增值税清算中的一些问题和难点，在征管方面作出一些规定，简化了清算办法。

　　8.有的经营性房产税政策明确了

　　4月28日,上海市地方税务局下发“关于居民住宅内业主共有的经营性房产缴纳房产税有关问题的通知”,规定从2007年1月1日起，对居民住宅内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代缴人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10％至30％后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

　　9.开征物业税还需要研究

　　4月27日国家税务总局副局长宋兰表示"开征物业税问题还需要积极研究"稳步推进。3月份"财政部部长金人庆在两会期间作财政预算报告时提到"研究开征物业税的实施方案"。 此后有消息透露，国税总局此前已经在几个城市开始物业税的模拟试点，进行"空转"。

　　10.守住18亿亩耕地红线,继续禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地
 
　　4月25日，国土资源部日前下达了2007年全国土地利用计划。根据这一计划，今年新增建设占用农用地与耕地数量同去年持平，继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。

　　根据“十一五”规划纲要，到2010年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩。国土资源部刚刚公布的2006年度全国土地利用变更调查结果报告显示，“十一五”规划开局之年国家土地调控政策取得一定实效，但要守住18亿亩这条红线，严格控制建设用地规模这根弦依然不能放松。

　　11.将通过控制容积率、绿地率和建筑密度来实现不予别墅供地

　　国土资源部土地利用司副司长表示，国土部将试图通过控制容积率、绿地率和建筑密度来实现不予别墅供地。自从2003年《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》首次提出停止别墅类用地之后，国土部陆续对此政策反复进行了重申。但统计数据显示，一些大城市每年仍有很多别墅项目不断推出。

　　目前别墅用地的来源主要有：一是开发商前些年拿的地，现在陆续开发；二是部分以公寓立项的土地，被开发商“先斩后奏”盖成别墅，之后再通过补交罚金等手段寻求合法化；三是开发商“创造性”地在政府规定的容积率之内做一小部分别墅及高档住宅；四是“打政策擦边球”，借低密度住宅之名低成本拿到土地，再建高档豪宅。

　　下一步，国土系统要通过供地结果的公开，实现对供地和供后利用情况的动态监管，以改变目前的薄弱状况，从而使别墅类房地产项目供地得以真正停止。