保卫自己的车库

　　趁着《物权法》还未生效，不少开发商想方设法地把公共部位出租或是变卖，小区的停车库要么一次性出十几万元买断，要么就得面临被收回;绿化地带则被改建成车库出售。而原先买房前的规划约定都成了一纸空文。

　　其实关于车位，《物权法》明确地上车位属于建筑区划，基本上是归业主所有的。这类车位都是开发商在图纸上明确标明的。但是另一种地下车库和架空层的车位，从《物权法》来讲很难界定。《物权法》中有这么一句话“建筑区划内规划用于停车的车库应该以出租或者出售的方式来约定”，这是包括一些临时设立的道路边的车位，这就是架空层车库。

　　《物权法》保障了业主的公共部分归其所有的权利，在法律正式生效前，业主如想要在司法意义上享受到这样的权利，只要做一道工序，业主大会在房地产登记册上注记公共部分是属于全体业主的就可以了。不过遗憾的是现在很多业主的产权意识不强，放着自己的权益白白地拱手让人。

　　电梯费用平均摊派

　　上海对于小区高层的电梯费用的摊派一直以来就挺有争议的，住在一楼的住户是不交电梯费的，维修的时候却要拿钱的。住二、三楼的人往往会不满了，凭什么底楼的就不要钱，自己天天走楼梯也不用花钱了啰？

　　这里涉及到一个建筑区分的分割问题，其实，小区配电梯，产权界定是很清楚的，电梯属于全体业主的，也就是说电梯的所有权是业主们共享的，与楼层无关，从这个角度讲，一楼的住户也要支付电梯费用，因为电梯的所有权有一部分是归你所有的。

　　针对很多电梯里还设有分众媒体投放的户外广告，《物权法》提出，业主如果转让这种专有部分，包括住宅和经营性用房，转让的时候共有部分要一并转让，不能说我收益权还保留，电梯的广告费我不卖，只卖我的房子。

　　公共设施该要才要

　　大楼下面是办公楼，楼上住居民，公共的大堂被搞得混乱不堪，真不明白这里的物业费是怎么拿的。高档小区里的会所越来越先进，娱乐设施体育场地一应俱全，不过很多是要收费的，会所变成了物业开设在小区里做生意经的道道，只是正好占据了居民公有的地皮而已。

　　《物权法》明确了人可以随便去的，就应该属于公共场所。而对于会所，现在的争议颇大，有些人认为在1997年上海居住物业管理条例里面规定会所属于配套设施，是由产权归属的，不是业主共有的部分，应该归小区物业所有。但也还有人认为，应该一分为二看，现在很多会所承载了政府共同建设的老年活动中心，市民锻炼场所或是图书馆，从这些功能来看就属于公共服务的范畴，理应不应规划到私人所有的头上，属于业主共享的资源。而倘若这些会所已经转变为带有商业色彩的设施的话，那么就根据他的产权归属来判定。

　　当然，业主在考虑自己所有的公共部分的时候也不要贪心，把小区的很多高昂的不实用的设施一并归到自己的名下。比如像很多小区的音乐喷泉，好看是好看了，但是通宵达旦的电费不是小数目。如果业主想要包下这些中看不中用的设施，那就得乖乖地掏钱维修更新，实际上这些小区外部的设施本不应该算在业主的分内。

　　刹一刹乱搭建之风

　　房顶上面一个鸽棚，每到清晨就闹得人不得安宁；邻居的别墅从两层改成三层影响自己的采光，通风更是大打折扣；原来的绿化带被一楼的邻居改成了瓜果棚，每到施肥时整幢楼都是臭气熏天。更厉害的底楼邻居干脆向外扩张盖起了小小楼。各式各样的违章建筑大行其道，《物权法》也该来刹一刹这股歪风了。

　　虽然上海每年都出台禁止违章搭建的法规，但是屡禁不止。除了执法不到位，业主对自己的权利意识不强也是原因之一。《物权法》明确指出，业主对建筑物内的住宅、经营型用房等专有部分，享有所有权，但是在行使这个专有部分的所有权的时候，不得损害其他业主的权利。这表明了你不能够把你家里的墙随便地敲掉。

　　另外，物权法还指出说对专有部分以外的共有部分，业主不得以放弃权利、不履行义务。比如电梯，我不坐，我就不支付费用，或者说这个道路我不走，那我就不付那个维修的费用，享受所有权的同时，《物权法》也给广大业主们提了个醒，千万别忘了自己的管理义务。

　　先查面积再投票

　　不知何时网上冒出很多“业委会”、“业主论坛”的新名词，这次的《物权法》把这些民间的词汇统统收入其中，业主委员会就像一栋楼十几户的专署机构，打理日常事务，议题表决投票，一步步地走上正轨了。

　　这次的《物权法》明确规定了业主可以自治管理，业委会在《物权法》里也有了更大的权利，比如业委会可以聘请业主委员会的执行秘书，10月1日之后业委会就可以申请开银行账号，和聘用人员之间的劳动关系也就变得更加顺理成章了。业主们可以自己选择是否成立业主大会。有人错误地认为，达成协议需要每位业主都要同意，有一个业主不同意就不能共同决定了。

　　其实按照国务院的条例，对使用维修基金，原来规定是全体业主投票权的三分之二通过，现在一个是投票全数变了，专属部分占总建筑面积的三分之二。也就是说根据你套内的建筑面积来决定你得票数。以前常常三房的人家也是一票，一室户的也是一票，而10月1日之后，就需要业主去房地局查询自己的专有面积，再来投票了。 

    业委会腰杆更硬了

　　《物权法》的第75条写得很清楚，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，也就是表明业委会一旦成立就像一个正规的组织一般独立运作。业委会也应当加强自身管理能力的建设，方才能够正常地运转。

　　居改非问题多

　　楼下的房子空着几个月了，突然有一天来了七八个人，成了办公室。沿街的民房更是商客眼中的香饽饽，改建一个洗衣房、蛋糕点、小饭馆，各式各样。白天还能忍忍，可一到晚上作坊里机器的轰鸣声，吵得人无法入眠。

　　这些就叫做“居改非”，《物权法》第77条规定，住宅改做商业性质不仅要遵守法律法规，还要遵守业主自治；也就是说，要过周围相关邻居的关口，要征得他们的同意。比如说一些做饭店、洗衣房之类的会带来整洁和噪音的问题，不适宜在居民小区里改建。但做办公室的，如果没有直接影响到居民的正常生活，通常可以接受，当然前提条件还是要获得业主的认可。倘若邻居的行为严重影响到他人的作息，邻居业主可以向物业反映情况，如果说物业公司不处理的话，可以追究物业公司的管理责任，也可以从相邻关系告业主。

　　特别提醒：动迁费用有规定

　　拆迁的补贴费用是百姓最为关心的，拆迁补偿、拆迁补贴，还有拆迁安置费，三者有何区别？《物权法》表明，拆迁补偿主要是对你不动产本身的价值损失的一个补偿，而补贴，又称作拆迁安置费，这里面包括业主的一些营业的损失、比如业主是营业用房，现在拆掉了有营业损失，除了本身物权的价值以外，还有搬场费用、家用电器拆装费等等其它的损失。上海在这方面还是做得比较细致的，比如有拆迁价格补贴，主要是考虑到被拆迁人买房可能要到较偏远的地方，给予一个补偿，还有一个因素就是原来旧房子评估时是扣除了折旧的，现在被拆迁人要买新房子安置，用旧房子钱买不一定能买得起，所以给予一点价格补贴。根据上海市的现行规定，补贴系数不低于20%。拆迁补贴等于评估单价乘以补贴系数。具体由各区县确定。